"Kulczykpark" - miasto straciło nie tylko na sprzedaży gruntów

Budżet Poznania stracił co najmniej dwukrotnie na budowie Starego Browaru. Najpierw teren inwestycyjny sprzedano jako park, co obniżyło jego rzeczywistą wartość. Druga strata wynika z wadliwej umowy na przebudowę układu komunikacyjnego. Miasto nie zabezpieczyło także swych interesów na wypadek sprzedaży działki przez firmę Fortis Hotel. Na ławie oskarżonych w procesie dotyczącym sprzedaży gruntów, na których obecnie stoi drugie skrzydło Starego Browaru, zasiadają najwyżsi magistraccy urzędnicy z prezydentem Poznania, Ryszardem Grobelnym na czele.

Prokuratura zarzuca im, że w wyniku nieprawidłowości w przeprowadzeniu przetargu gmina straciła około 7 milionów złotych. Grunt sprzedany został bowiem zbyt tanio. Przyczyną była wadliwie sporządzona oferta, z której wynikało, że sprzedawany teren ma zostać włączony do parku. To sprawiło, że zainteresowani zakupem byli jedynie Jan i Grażyna Kulczykowie. W akcie notarialnym zakupu tej nieruchomości nabywcy określili, w jaki sposób zagospodarują tereny parkowe.

Miasto zmienia swoje plany

Już jednak po kilku miesiącach Miejski Konserwator Zabytków przyznał, że jego urząd się pomylił, ponieważ sprzedany teren nigdy w całości nie wchodził w granice parku. Za tę "pomyłkę" nikt nie poniósł konsekwencji (ani karnych, ani dyscyplinarnych). Wówczas też inwestor oficjalnie przedstawił koncepcję zabudowania tego terenu drugim skrzydłem Starego Browaru. Władze miasta ochoczo podchwyciły pomysł. Jedna z osób bezpośrednio związanych z przeprowadzeniem przetargu twierdzi, że afery "Kulczykparku" by nie było, gdyby miasto nie zmieniło przeznaczenia tego terenu. Rozbudowa Starego Browaru w oczywisty sposób wpłynęła na zwiększenie ruchu w tej części miasta. Zgodnie z prawem, przy koniecznej przebudowie układu komunikacyjnego (w tym ulicy Kościuszki oraz skrzyżowania ulic Królowej Jadwigi - Dolna, Górna Wilda - Półwiejska, wraz z odcinkiem ul. Królowej Jadwigi i ul. Półwiejskiej) partycypować powinien inwestor. Stosowną umowę wtej sprawie zawarto 27 stycznia 2005 roku. Zgodnie z jej zapisami, spółka Fortis Hotel zobowiązała się przekazać na konieczne inwestycje 3,8 miliona złotych. Przebudowa ulic i budowa przejść podziemnych miała zostać wykonana w latach 2005-2008. Tymczasem w tym roku powstać ma dopiero koncepcja, zaś w przyszłym projekt. - Istotnie przebudowa miała zostać zrealizowana wcześniej - mówi Anna Szpytko, rzecznik prasowy prezydenta Poznania. - Zarząd Dróg Miejskich czekał jednak na rozwiązania, które miał zaproponować przygotowywany przez Miejską Pracownię Urbanistyczną miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Centrum 6. Z powodu przedłużającego się oczekiwania (na wniosek radnych prezydent wycofał plan z etapu przed uchwaleniem z uwagi na konieczność zaktualizowania ustaleń w dostosowaniu do zapisów zmiany Studium), ZDM podjął decyzję o przystąpieniu do przygotowania przebudowy. Ta wypowiedź jest sprzeczna sama w sobie. Z jednej strony wskazuje się, że konieczne było uchwalenie planu, by ostatecznie okazało się, że do przebudowy dróg plan ten nie jest niezbędny. - Prezydent wycofał projekt planu z biura Rady Miasta w październiku 2005 roku - potwierdza nasze wątpliwości Małgorzata Kędziora, odpowiedzialna w MPU za powstanie tego dokumentu. Brak planu nie wstrzymuje prac drogowych. Odbywają się one bowiem na zasadach inwestycji celu publicznego, a do tego planu nie potrzeba. Co ciekawe, pierwotnie ustalano, że przebudowa ulic ma zostać zakończona zanim powstanie drugie skrzydło Starego Browaru. W decyzji o zmianie pozwolenia na budowę tego obiektu (z 23 marca 2005r.) zapisano, że "Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie całego obiektu lub jego części, musi być poprzedzona realizacją przebudowy publicznego układu komunikacyjnego oraz infrastruktury podziemnej, zgodnie z warunkami określonymi w umowie zawartej między Zarządem Dróg Miejskich i Fortis Hotel Sp.zo.o." Nie wiadomo, dlaczego miasto praktycznie nic nie zrobiło, żeby zmodernizować układ komunikacyjny od 2005 roku. Tymczasem nowy obiekt Starego Browaru od dawna funkcjonuje (pozwolenie na jego użytkowanie wydano w marcu ubiegłego roku).

Nieważne zapisy?

- Zapis w treści decyzji o zmianie pozwolenia na budowę nie jest dla adresata wiążący i nie ma wobec niego formy bezwzględnego warunku - mówi Anna Szpytko. Po cóż zatem taki zapis znalazł się w decyzji administracyjnej? W ocenie pani rzecznik miał on "zwrócić uwagę inwestora na obowiązki wynikające z umowy" - Miasto nie zabezpieczyło należycie swych interesów w umowie z Fortis Hotel. Owszem, zagwarantowane w umowie pieniądze (3,8 mln zł) powinny trafić na konto w ciągu 14 dni od otrzymania przez Fortis z ZDM informacji o uzyskaniu pozwolenia na budowę układu komunikacyjnego. Z przekazanego nam przez ZDM obecnego harmonogramu wynika, że nastąpi to prawdopodobnie po 2009 roku, czyli pięć lat po podpisaniu umowy. Tymczasem od 2005 roku koszty inwestycyjne zdecydowanie wzrosły (a do czasu uzyskania pozwolenia na budowę mogą wzrosnąć jeszcze bardziej). Miasto nie zabezpieczyło się w umowie na taki wypadek. Niezależnie od ostatecznej ceny tej budowy na konto ZDM wpłynie jedynie kwota nominalna ustalona w umowie. Założenia do miejskich planów inwestycyjnych są odporne na sygnały z rynku. W czerwcu 2004 roku magistrat informował, że inwestycja ta kosztować będzie około 55 milionów złotych. Obecnie ZDM szacuje ją na - około 53 mln. Ostateczne koszty mają być znane po wykonaniu koncepcji (czyli jeszcze w tym roku). Wówczas okaże się, czy te szacunki są właściwe. Niezależni fachowcy wskazują, że rzeczywiste ceny usług budowlańców mogą być dwukrotnie wyższe. Nie wiadomo, ile ostatecznie uda się miastu uzyskać od inwestorów. Już bowiem w umowie partycypacyjnej z Fortis Hotel zakładano, że część kosztów przebudowy powinny ponieść także Andersia i PKS. Dotychczas jednak miasto nie zwróciło się do nich o zawarcie stosownych umów. - Andersia nie wystąpiła na razie o decyzje administracyjne - mówi Anna Szpytko. - Z chwilą, gdy to nastąpi, będziemy zabiegali o zawarcie stosownych umów. Tymczasem spółka ta planuje już tylko ostatni etap swej inwestycji, zaś dwa wieżowce już przecież stoją. Podobnie zresztą jak Multikino, które działa u zbiegu ulic Królowej Jadwigi i Dolnej Wildy i z pewnością także przysłużyło się do zwiększenia ruchu w tej części miasta.

Renty by nie było

Zmiana miejskich planów, dotyczących zagospodarowania nieruchomości, okazała się dla Poznania korzystna. Stary Browar jest jedną z wizytówek miasta. Fakt jego powstania jest powszechnie akceptowany przez poznaniaków. Należy jednak zwrócić uwagę, że władze miejskie po raz kolejny naraziły budżet Poznania na utratę dochodów. Po zmianie planów zagospodarowania, miastu przysługiwało prawo do ubiegania się o rentę planistyczną. Dzięki niej można byłoby odzyskać (przy ewentualnej sprzedaży działki przez firmę Fortis) do 30 procent od różnicy wynikającej ze wzrostu wartości nieruchomości. Warunkiem ubiegania się o rentę planistyczną było jednak uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Miasto przystąpiło do procedury jego uchwalania w marcu 2004 roku. Planu nie ma do dziś. Stary Browar rozbudował się w oparciu o inne decyzje radnych i magistratu. Inwestor nie sprzedał tego terenu. Do uszczuplenia dochodów nie doszło, ale nie zmienia to faktu, że mogło być inaczej, a władze Poznania nie zabezpieczyły się na taką ewentualność.