DEBATA - U nas nie ma rynku wynajmu mieszkań

Stępień: Migracja ludności miast do gmin ościennych nie jest tylko zjawiskiem dotyczącym Poznania. By temu przeciwdziałać, należy stworzyć możliwości zamieszkania w zróżnicowanych formach budownictwa na terenie miasta. Stąd polityką naszą jest maksymalizacja przestrzeni na cele mieszkaniowe. Temu służy też polityka uchwalania planów miejscowych. Przez ostatnie lata przyjmowaliśmy plany o charakterze ochronnym, dotyczące klinów zieleni. Pozostałe tereny co do zasady są otwarte na budownictwo.

Włodzimierz Nowak: Poznań jest aglomeracją, która rozlewa się najszybciej w Polsce. Jest to fakt, na który zwrócił uwagę już w 1998 r. Ryszard Grobelny, kiedy został prezydentem. Wtedy zadeklarował, że zamierza podjąć działania w tej sprawie. Do tej pory nic nie zrobiono. W Europie Zachodniej podjęto działania: planowanie w obrębie aglomeracji, hamowanie inwestycji drogowych, właściwa polityka gruntowa.

Stępień: Na razie działamy na drodze porozumień z gminami. Nie ma regulacji prawnych, co powoduje, że pewne przedsięwzięcia są niemożliwe, jak choćby wspólna gospodarka przestrzenna.

Nowak: To pytanie należałoby postawić posłom: dlaczego ustawy metropolitalne ślimaczą się cztery lata?

Wojciech Kręglewski: W ciągu 10 lat ceny gruntów pod budownictwo jednorodzinne wzrosły ok. 400 proc. Dlatego, że nie ma podaży gruntów w pełni przygotowanych pod budownictwo. Uchwaliliśmy plany miejscowe, ale okazało się, że są one nie do skonsumowania, bo nie ma infrastruktury technicznej. Od dłuższego czasu pracujemy nad rozwiązaniem, które pozwoli przyspieszyć realizację kanalizacji. Z prezydentem Kruszyńskim prowadzę rozmowy na temat pilotażowego programu, który ma ruszyć na południu Moraska. Dotyczy on partycypacji mieszkańców w budowie infrastruktury technicznej.

Nowak:Domek z ogródkiem to nie pragnienie, ale konieczność ekonomiczna. Wybór między kupnem dwupokojowego mieszkania w mieście za powiedzmy 500 tys. a domkiem poza miastem jest oczywisty.

Kręglewski: Mieszkania są drogie, bo mamy bardzo ograniczony rynek. Wtedy warunki dyktuje deweloper. Kiedy będziemy mieli ofertę na domek z ogródkiem, a miasto wyjdzie z bogatą ofertą gruntową (tereny na Strzeszynie, Szczepankowie, za os. Kwiatowym) na rynek, to doprowadzi do zwiększenia podaży, a przez to zmniejszenia cen.

Kruszona: Kupując domek pod miastem, płacimy o 30 proc. mniej niż w Poznaniu. Pierwszym istotnym czynnikiem takiej sytuacji jest podaż gruntów w Poznaniu. Uważamy, że gdyby ona była większa, cena byłaby niższa. Ale jest jeszcze jedna rzecz - jakość życia w Poznaniu i poza nim. Poza miastem buduje się raczej systemem gospodarczym, bez dróg, bez infrastruktury. I wtedy te ceny rzeczywiście mogą być dużo niższe. Nikt nie jest w stanie konkurować z takiego rodzaju budownictwem, gdzie gminy pozwalają na szamba, na to, żeby drogi przez dziesięciolecia były nieutwardzone.

Mergler: Te stwierdzenia o tym, co miasto robi, o których mówi pan prezydent, są deklaratywne. Pan prezydent mówi o ochronie klinów zieleni, my obserwujemy praktykę odwrotną. Przykładem są Bielniki, teraz Sołacz i południowy dębiecki klin zieleni, sprawa zabudowy koło Cytadeli. Tu jest ekspansja budownictwa. Obserwując bierność miasta w sprawie podaży gruntów, podejrzewam, że właściciele gruntów mają w tym interes, żeby były one drogie i oddziałują w jakiś sposób. Nie stawiam twardych zarzutów, tylko interpretuję sytuację.

Stępień: Struktura własności w Poznaniu jest taka, że własność komunalna jest w mniejszości. Przeważają prywatni właściciele gruntów.

Mergler: Oto właśnie chodzi, że trzymają ziemię, infrastruktura się nie buduje, to jasne, że te grunty drożeją.

Kręglewski: Jeżeli jest jakiś wolnym kawałek terenu, to wy na siłę próbujecie uczynić z niego klin zieleni, choć nigdy takim nie był. Przykładem jest Sołacz. W ten sposób podaż gruntów w Poznaniu będzie coraz niższa.

Nowak: Stara się pan przyprawić stowarzyszeniu gombrowiczowską gębę bez odniesienia się do podstawowego problemu miasta, które nie inwestuje w uzbrajanie terenów.

Arleta Matuszewska: Na Strzeszynie pewien inwestor prywatny ma nieruchomości. Nawet jeden krzak tam nie rośnie. Chciał zainwestować, ponosząc wszelkie koszta związane z infrastrukturą. Tymczasem miasto powiększyło tam klin zieleni. Dlaczego tam ma być klin zieleni, a w innym klinie będziemy usuwać zieleń po to tylko, żeby postawić domy?

Kręglewski: Do terenu, o którym pani mówi, trzeba byłoby poprowadzić kilka kilometrów infrastruktury. Osobie, która to proponowała, nie wierzę, ponieważ ona zajmowała się spekulacyjnym skupowaniem gruntów w Poznaniu. Kupiła również sporą nieruchomość na Radojewie, którą również reklamowała, jako teren pod budownictwo mieszkaniowe. Jak uzyskała zapis w studium, to sprzedała z zyskiem teren deweloperowi.

Kruszona: Niestety, w Polsce jest tak, że nawet w czasie trwania inwestycji można podważać prawomocne pozwolenie na budowę, można walczyć z pozwoleniem o dopuszczenie do użytkowania. Z drugiej strony są osoby i to wcale niezrzeszone, nie- tworzące dużej grupy, które zakłócają przebieg inwestycji.

Mergler: Mamy kilkadziesiąt konfliktów w Poznaniu, które naszym zdaniem są uzasadnione. Najczęstszą przyczyną jest dogęszczanie osiedli, będących zamkniętą strukturą urbanistyczną - Winogrady, Górczyn, Rataje; budowanie na terenach zielonych - Sołacz, Bielniki czy objętych ochroną konserwatorską - Dwór Marcelin. To się nie bierze z powietrza, ale stąd, że pewne miejsca są atrakcyjne, a drugie mniej. I państwo budujecie na tych pierwszych.

Kruszona: Nie mówiłem o państwa stowarzyszeniu. Nigdy nie byliśmy w konflikcie.

Pawlik: Myślę, że powinniśmy rozmawiać o polityce mieszkaniowej. Nie każdego stać na budownictwo komercyjne. Jaki procent mieszkańców aglomeracji zarabia średnią krajową, a jaki poniżej tej średniej? Ci ostatni także marzą o własnym mieszkaniu, a gdzie jest władza publiczna?

Stępień: Realizuje politykę mieszkaniową.

Pawlik: Tej polityki nie ma. Jeżeli stać nas na takie przedsięwzięcie, jak Rock in Rio, na które chcieliśmy wydać 40 mln zł. To ja się pytam, czy nie stać nas na mieszkania socjalne? Jeśli gmina zaczęłaby budować na własnym gruntach, np. w partnerstwie publiczno-prywatnym z naszymi deweloperami mieszkania socjalne, wtedy metr kwadratowy kosztowałby 1 tys-2,5 tys. zł. Budowa tych mieszkań zmieniłaby sytuację na rynku komercyjnym.

Stępień: Poprzednia ustawa o partnerstwie publiczno-prywatnym charakteryzowała się tym, że w oparciu o jej zapisy nie zrealizowano żadnej inwestycji. Dopiero od roku obowiązuje nowa, umożliwiająca przedsięwzięcia, o których pan mówi. A akty wykonawcze pojawiły się niedawno.

Mergler: Mam notatki, z których wynika, że jeżeli w 2005 r. z przeciętnego wynagrodzenia można było kupić 81 proc. metra kwadratowego, to w 2007 r. już tylko 42 proc. To pokazuje, jak mieszkania są drogie. W 2007 r. oferta deweloperska stanowiła 73 proc., 23 proc. - budownictwo indywidualnie, 4 proc. - budownictwo komunalne, spółdzielcze i TBS-owskie. Przejrzałem strategię miasta i nic nie wskazuje, że nastąpi przełom w tej dziedzinie.

Aleksandra Konieczna: Na terenie naszego miasta jest ponad 220 tys. mieszkań. Z tego ok. 15 proc. jest nie wynajętych. Do mnie trafiają mieszkańcy, którzy chcieliby wynająć mieszkanie, ale nie stać ich na tysiąc zł czynszu. Miasto założyło, że będzie dysponowało 5 proc. całego zasobu miejskiego. Przeznaczonym przede wszystkim dla tych, którym ustawa o ochronie praw lokatorów tę ochronę gwarantuje. W strategii ujęliśmy także partnerstwo publiczno-prywatne. I takie projekty są przygotowywane w tej chwili. Zwróciliśmy także uwagę na wykorzystanie tych budynków, które są, a wymagają rewitalizacji. Ustawodawca traktuje gminy po macoszemu. Obecnie jest 1500 wyroków eksmisyjnych z prawem do lokalu socjalnego, a już są propozycje zmian w ustawie, że pomieszczenia tymczasowe, czyli tam, gdzie komuś nie należy się lokal, będzie musiała dawać gmina. Pomagamy tym, którzy nie płacą czynszu, często dewastują mieszkania.

Kruszona: Przy obecnie obowiązującej ustawie o ochronie praw lokatorów nie ma mowy, żeby jakikolwiek bank udzielił kredytu na budownictwo czynszowe. Byłem we wszystkich i spotkałem się z taką odpowiedzią. Bank mówi - tak, o ile miasto zagwarantuje spłatę czynszu. W jednej z podpoznańskich gmin taki program usiłowaliśmy wdrożyć, gdzie my jako deweloper wybudujemy, bank udzieli kredytu, gmina zasiedli mieszkania, lokator płaci czynsz, a gmina gwarantuje czynsz, jeżeli lokator nie płaci.

Kręglewski: W dużo bogatszych od nas krajach budownictwo czynszowe dominuje. Mieszka w nim większość Francuzów, Niemców.

Nowak: W Niemczech zgłaszam się do gminy i wynajmuję mieszkanie. To samorząd decyduje o czynszach.

Kręglewski: Ustawy niemieckie w niektórych przypadkach umożliwiają refinansowanie czynszu w 100 proc. (samotne matki, rodziny dotknięte bezrobociem).

Konieczna: U nas finansuje się 70 proc. kosztów utrzymania. Ale w sytuacji, w której pan wynajmuje mieszkanie na wolnym rynku i płaci 20 zł za mkw., to dofinansowanie otrzymuje pan do 5 zł za mkw., bo tyle płaciłby pan, gdyby pan mieszkał w mieszkaniu komunalnym.

Kręglewski: Rynek deweloperski powinien koncentrować się na budownictwie czynszowym, ale do tego potrzebna jest zmiana prawa.

Kruszona: Budownictwo czynszowe, widząc zapotrzebowanie na nie, byłoby dla nas rajem na ziemi. Moglibyśmy wszystkie swoje moce produkcyjne przerzucić w ten segment. Tylko montaż finansowy nie wychodzi. Oczywiście deweloperzy mają jakieś środki finansowe, ale głównie posiłkują się kredytem. I tutaj jest problem. Bank nie widzi dobrego zabezpieczenia tej inwestycji. Mówi, że przecież oni ci nie będą płacić. Dlaczego? Bo mogą nie płacić czynszu. I wtedy to się rozsypuje.

Mergler: Panowie jesteście z partii rządzącej, to załatwcie to.

Kręglewski: Jesteśmy ugrupowaniem rządzącym, ale planu dla Sołacza nie udało nam się uchwalić.

Wechta: Planu dla Sołacza nie uchwalono. Przyjęto natomiast Park Rataje II. Rozumiem chciano, by tam powstał park. Kilka lat temu miasto uchwaliło plan Park Rataje I, przewidujący powstanie parku na terenie graniczącym z naszą nieruchomością. Zapraszam na wycieczkę po tym terenie. Tak, jak było pięć lat temu, tak jest dzisiaj. Nadal leżą tutaj śmieci, gruz, rosną chaszcze. Nie zrobiono nic kompletnie. Mało tego, parę lat temu rada osiedla zwróciła się do mnie, żeby im pomóc. Dałem sprzęt, ładowarkę, wywrotki na czyn społeczny. Nie zjawił się nikt. W ubiegłym roku pan prezydent zrobił taką analizę, MPU wyliczyła, ile będzie kosztował plan, a mimo to przyjęto ten dokument. Zainwestowałem w tę nieruchomość sporo pieniędzy i będę musiał sobie to zrekompensować, niestety kosztem miasta. Ten teren tanio kupiłem. Chciałem tutaj wybudować tanie, jak na Poznań, mieszkania, po 4,5 tys. zł. Drugi problem dotyczy urzędu. Kiedyś średnio otrzymywałem po trzy pozwolenia rocznie. Od czterech lat nie dostałem żadnego, mimo że są złożone dokumenty. To nie są grunty obciążone jakąś wadą prawną, ale urzędnicy twierdzą, że ciągle czegoś brakuje. Od czterech lat nie rozpocząłem żadnej inwestycji i pewnie w tym roku także tego nie zrobię.

Andrzej Nowak: My działamy na podstawie i w granicach prawa. Jeżeli inwestycja już na początku budzi niepokój, to jesteśmy zmuszeni do jej niezwykle wnikliwego analizowania i precyzyjnego rozstrzygania po to, by zniwelować możliwość odrzucania naszej decyzji na kolejnych etapach. Niestety, nie zawsze tak jest. Dam przykład z ostatnich dni. Jest w planie miejscowym zapis, że zabudowa nie może być wyższa niż 18 metrów. Przychodzi projekt, który ma 19,5 metra. Nie można wydać pozwolenia, ale pojawia się ekspertyza specjalisty mówiąca, że zabudowa a budynek to nie jest to samo. To wielostronicowe opracowanie naukowe znajduje się w odwołaniu. Organ odwoławczy mówi, że powinniśmy je szczegółowo zbadać. System prawny jest taki, że pozwala skutecznie, na każdym etapie utrudniać takie postępowanie. Naszą nadzieją jest postępowanie mediacyjne na jak najwcześniejszym etapie, kiedy pojawia się koncepcja. Z jednej strony deweloperzy uważają, że rzucamy im kłody pod nogi. Z drugiej - osoby niezadowolone z decyzji - idziemy im zbyt na rękę.

Kręglewski: Do mnie przychodzą deweloperzy i mieszkańcy. Staramy się znaleźć kompromis. Nie można traktować dewelopera, jak porewolucyjnego kułaka, ale to nie jest tak. Deweloper to jest bardzo pożyteczne stworzenie, które sprawia, że następują inwestycje w mieście. Mając na uwadze cały szereg ograniczeń prawnych, nie można zarzucać miastu, że siedzi w kieszeni deweloperów.

Mergler: Miastem rządzą interesy deweloperskie, mieszkańców, polityczne i inne. W tych warunkach chaosu i słabości prawa ten, kto nim się lepiej posługuje, jest skuteczniejszy. Tam, gdzie w ocenie społecznej jest zagrożenie interesu, będziemy skutecznie działać. Uważam, że grozi nam klincz. Strona społeczna będzie pewne rzeczy blokować, a państwo będziecie to robić w drugą stronę. Rozwiązanie polega na dialogu społecznym.

Nowak: Proces rozlewania się aglomeracji wystąpił w całej Europie Zachodniej. Przy ogromnej determinacji i koncentracji sił oraz środków przeciwstawiono się temu. W Poznaniu od 10 lat nie inwestujemy aktywnie w uzbrajanie gruntów, popieranie komunikacji zbiorowej, co jest warunkiem koniecznym powstrzymania rozlewania się aglomeracji. Nie ma determinacji w polityce mieszkaniowej miasta, żeby to powstrzymać.

Matuszewska: Istotne jest, abyśmy uchwalili jak największą liczbę planów miejscowych. Plany o dobrej treści zabezpieczą nam przestrzeń. Większość poznaniaków nie jest zadowolona z inwestycji, bo deweloperzy psują przestrzeń w samym centrum miasta.

Pawlik: Należałoby postawić na porządne planowanie strategiczne, politykę mieszkaniową, planowanie przestrzenne, ale również uzbrojenie terenów przeznaczonych pod budownictwo jedno- i wielorodzinne. Mieszkańca nie interesuje argument, że czegoś się nie da, bo plan nie pozwala. Poznaniak oczekuje efektów, a przede wszystkim współpracy.

Wechta: Trochę więcej współpracy ze strony miasta i myślę, że jakoś sobie damy radę.

Kruszona: Warto dyskutować na ten temat, bo dzięki temu coraz lepiej się rozumiemy. Mój postulat jest taki, żeby można było organizować takie spotkania, nawet dla samych deweloperów. Wtedy tak zwyczajnie po ludzku czujemy się dowartościowani, że nie jesteśmy tymi bokserami, ale elementem pożądanym.

Stępień: Za zarządzanie przestrzenią miasta odpowiada prezydent i Rada Miasta, ale w tym procesie uczestniczy wiele podmiotów: organizacje, mieszkańcy oraz przedsiębiorcy budowlani, ale jako partnerzy, a nie dyktujący warunki.

Kręglewski: W najbliższym czasie priorytetowym zadaniem dla władz Poznania będzie zatrzymać mieszkańców w granicach miasta. Ta migracja dla miasta to przede wszystkim strata najlepszych podatników.