Działki warte poznania

Wielokrotnie zdarza się, że ceny działek budowlanych w okolicach Poznania nie odpowiadają ich faktycznej wartości. Znaleźć można takie tereny, gdzie koszt działki jest znacznie wyższy od jej rzeczywistej wartości. Z drugiej strony, istnieją i takie miejsca, gdzie można zakupić działkę za cenę o wiele niższą niż wskazywałaby na to jej wartość. Z czego to wynika?

Jednym z głównych powodów takiej sytuacji jest kłopot przy ocenie realnej wartości działki.
- Każda z nich jest inna, różnią się także infrastrukturą czy drogami dojazdowymi, atrakcyjność położenia też gra swoją rolę - tłumaczy Paulina Popek z agencji Prelite. - Dlatego postanowiliśmy wspólnie z firmą Szelągiewicz Nieruchomości przygotować zestawienie, w którym porównujemy realne wartości działek budowlanych w okolicach Poznania z ich cenami ofertowymi. Skupiliśmy się na trzech czynnikach, które mają szczególny wpływ na to, że ceny działek bywają wielokrotnie zaniżane lub zawyżane. Są to: tendencje na konkretne lokalizacje/rejony, deficyt informacji oraz zmieniająca się infrastruktura.

Preferowane lokalizacje

Miejscowość Nekielka położona między Kostrzynem Wielkopolskim a Czeniejewem, jeszcze kilka lat temu była niezwykle popularnym miejscem zakupu działek (ze względu chociażby na koncerty odbywające się w tamtejszym kościele przyciągające tłumy Poznaniaków). Ceny działek osiągnęły tam pułap 150 zł za m kw., obecnie uległy już obniżeniu. Niewiele osób jednak wie, że w bardzo bliskiej odległości od Nekielki (3-5 km), w Czerniejewie lub Grabach, można znaleźć równie pięknie położone i często z lepszą infrastrukturą działki, stanowiące 50 do 60 proc. ceny działek w Nekielce.

Podobne przykłady można mnożyć: ceny działek w Jaraczu wynoszące 60 zł za m. kw. są o połowę niższe od tych w Kowanówku (gmina Oborniki), a w malowniczo położonych Lipkach (gmina Czerniejewo) znajdziemy działki o 40 proc. tańsze od tych w pobliskich Wierzycach. Z kolei na terenie Ujazdu (gmina Kiszkowo), wartość ziemi kształtuje się nawet na poziomie o 70 proc. mniejszym niż ma to miejsce w Lednogórze.

Niedobór informacji

Z powodu braku informacji na temat działek położonych w miejscowościach oddalonych o 30-40 km od Poznania, wiele gmin jest zupełnie pomijanych przez kupujących. W ostatnich latach zostały uchwalone plany zagospodarowania i pojawiły się na rynku bardzo atrakcyjne działki. Jednakże brak wiedzy kupujących na temat tych rejonów powoduje, że popyt na nie jest niewielki. A to z kolei sprawia, że właściciele działek sprzedają je znacznie poniżej ich faktycznej wartości.

Z taką sytuacją mamy do czynienia na przykład w oddalonej o 30 km od Poznania gminie Kiszkowo, położonej pomiędzy Puszczą Zielonką a Lednogórskim Parkiem Krajobrazowym. W takich miejscowościach jak Sroczyn, Ujazd czy Skrzetuszewo w sprzedaży są działki, których cena jest trzy lub cztery razy niższa od działek położonych w takiej samej odległości na południe czy zachód od Poznania.

Zmieniająca się infrastruktura

Jesteśmy świadkami sytuacji, w której ceny działek bynajmniej nie są adekwatne do zmian chociażby w infrastrukturze. W szczególności mowa tu o planowanej na najbliższe lata budowie trasy S5 i S11. Na wartość działki zdecydowany wpływ ma nie tylko jej odległość od Poznania, ale także jakość dojazdu do miasta. Z tego też powodu obniżyły się ceny działek na przykład w Suchym Lesie, do których średni czas dojazdu z centrum miasta wynosi 50 minut. Z kolei wartość parceli w okolicach Kórnika wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie, co wynika z bardzo szybkiego dojazdu drogą dwupasmową.

W ciągu najbliższych dwóch lat w okolicach Poznania powstaną drogi szybkiego ruchu i dojazd do wielu miejscowości znacznie się skróci, zmieni się zatem ich wartość. Jednak w wielu przypadkach nie zostało to jeszcze uwzględnione w cenie działki, dotyczy to w szczególności gmin Kleszczewo, Kostrzyn Wlkp., Czerniejewo czy Łubowo.

W celu dokonania oceny realnej wartości działek, przeprowadzono analizę pod kątem ich odległości, czasu i jakości dojazdu do Poznania (po wybudowaniu tras S5 i S11), dostępności infrastruktury technicznej (gaz, kanalizacja), dostępności infrastruktury miejskiej (sklepy, szkoły, urzędy), a także otoczenia działek (lasy, jeziora, nowe domy).

- Przy zbieraniu takich informacji korzystamy z danych posiadanych przez urzędy gminy, a jeśli chodzi o atrakcje turystyczne, korzystamy z przewodników turystycznych - wyjaśnia Paulina Popek. - Ogromną pomocą jest też Internet, gdzie można znaleźć wiele informacji, których nigdzie indziej nie ma.

Wyniki analizy wskazują, że działki położone na wschód od Poznania są znacznie niedowartościowane. W takich miejscowościach jak Ujazd, Wierzyce czy Czerniejewo ceny ofertowe działek są niższe o 40 do 60 proc. w porównaniu z ich realną wartością. Natomiast ceny działek znajdujące się na zachód oraz północ od Poznania, są wyższe o 20 do 30 proc. biorąc pod uwagę ich rzeczywistą wartość.

Istnieje także wiele lokalizacji również w kierunku północnym, gdzie grunty bywają wielokrotnie niedowartościowane. W takich miejscowościach jak Jaracz, Sroczyn, Lipki można zakupić działki w cenach gwarantujących ich znaczny wzrost w najbliższych latach.

Sytuacja ta zapewne zostanie unormowana, gdyż wraz ze wzrostem wiedzy kupujących i sprzedających ceny będą dążyć do ich faktycznych wartości. Warto więc się nad tym zastanowić i spędzić trochę czasu przy wyborze lokalizacji, gdyż pozwoli to zaoszczędzić dziesiątki tysięcy złotych.