Jak wykupić mieszkanie zakładowe

Jeżeli jesteś najemcą mieszkania będącego własnością jakiegoś przedsiębiorstwa, możesz starać się o jego wykupienie na własność. Zapłacisz bez porównania mniej niż za mieszkanie sprzedawane na wolnym rynku.

W ostatnich latach znaczna liczba zakładów pracy sprzedała już wszystkie albo większość swoich mieszkań. Pozostałe też często chętnie pozbywają się mieszkań, aby nie zaprzątać sobie głowy ich utrzymaniem i remontami. Chociaż niektóre instytucje, np. wojsko, PKP i Lasy Państwowe, stosują własne przepisy dotyczące wykupu mieszkań zakładowych, to jednak większość firm sprzedaje lokale na podstawie przepisów ustawy z 15 grudnia 2000 r. „o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa” (DzU nr 4 z 2001 r., poz. 24).

Zgodnie z przepisami tej ustawy, prawo pierwokupu mieszkania zakładowego, i to na preferencyjnych warunkach określonych w ustawie, mają osoby uprawnione. Osobą uprawnioną jesteś, jeżeli:
• jesteś najemcą mieszkania zakładowego i zajmujesz je na podstawie:

– umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony
– decyzji administracyjnej o przydziale
• jesteś pracownikiem firmy sprzedającej mieszkanie
• byłeś pracownikiem poprzednika prawnego firmy sprzedającej mieszkanie i przed 12 listopada 1994 roku zawarłeś z nim umowę najmu na czas oznaczony, związaną ze stosunkiem pracy
• należysz do osób bliskich zmarłemu najemcy mieszkania i mieszkałeś z nim stale do chwili jego śmierci.
Do tych osób bliskich zaliczają się:
• mąż lub żona
• dzieci i wnuki
• rodzice
• dziadkowie
• rodzeństwo
• ojczym i macocha
• pasierb i pasierbica
• osoba pozostająca z najemcą we wspólnym gospodarstwie domowym.

Uwaga!

Jeżeli firma będąca właścicielem mieszkania sprzeda je z pominięciem zasad określonych w ustawie, w szczególności jeżeli sprzeda komu innemu zajmowane przez ciebie mieszkanie, nie pytając cię o zdanie, to taka transakcje jest nieważna.

Podobnie rzecz się ma z budynkami należącymi do zakładu pracy. Jeżeli w takim budynku są mieszkania wynajmowane, to nie można nikomu sprzedać całego budynku z pominięciem prawa pierwszeństwa wykupu zajmowanych lokali przez ich najemców.

Jeżeli rozważasz wykupienie na własność wynajmowanego mieszkania zakładowego, to możesz:

• sam wykazać inicjatywę i złożyć w zakładzie pracy, który jest właścicielem nieruchomości, wniosek o wykupienie mieszkania
• czekać na powiadomienie cię przez zakład pracy, że chce on sprzedać twoje mieszkanie, a ty masz prawo pierwokupu.

Jeżeli sam zdecydowałeś się na wykupienie, mimo że zakład pracy nie przysłał ci żadnego pisma, to powinieneś w zakładzie pracy, a ściślej w tej komórce organizacyjnej zakładu, która nadzoruje mieszkania zakładowe, złożyć wniosek, którego wzór zamieszczamy obok.

Jeżeli inicjatorem sprzedaży wynajmowanego przez ciebie mieszkania jest twój zakład pracy, to zgodnie z ustawą, o swoim zamiarze musi zawiadomić cię na piśmie. Ponadto musi w swojej siedzibie wywiesić na co najmniej trzy miesiące wykaz mieszkań przeznaczonych do sprzedaży.
Pismo z zakładu pracy informujące cię o przeznaczeniu twojego mieszkania do sprzedaży, powinno zawierać:

• cenę sprzedaży czyli wartość rynkową mieszkania (z uwzględnioną wartością gruntu)
• przewidywany termin zawarcia umowy sprzedaży.

Od dnia otrzymania z zakładu pracy pisma, z którego dowiesz się, że twoje mieszkanie zostało przeznaczone do sprzedaży, masz trzy miesiące czasu na złożenie w zakładzie pracy pisemnego oświadczenia, że zamierzasz wykupić to wynajmowane mieszkanie. Przewidywany termin zawarcia umowy podany w piśmie zakładu pracy musi to uwzględniać.

Jeżeli należysz do osób uprawnionych, to wynajmowane mieszkanie zakładowe możesz kupić na preferencyjnych warunkach. Jakie to preferencje?

Przy ustalaniu preferencyjnej ceny mieszkania uwzględnia się bonifikatę, o jaką zostanie zmniejszona jego cena sprzedaży czyli wartość rynkowa. Bonifikata, zgodnie z ustawą wynosi:

• 6 proc. za każdy rok pracy osoby uprawnionej w zakładzie, który jest właścicielem nieruchomości,
• 3 proc. za każdy rok najmu tego mieszkania, przy czym łączna obniżka nie może przekroczyć 95 proc. ceny sprzedaży.

Jeżeli jesteś osobą uprawnioną dlatego, że ktoś ci bliski był najemcą mieszkania, to przy ustalaniu wysokości bonifikaty można wziąć nie twój okres najmu lub pracy, ale – jeśli jest korzystniejszy – okres najmu lub pracy zmarłego najemcy.

Jeżeli jesteś osobą uprawnioną, a zarazem jesteś emerytem, rencistą, albo wdową (wdowcem) po emerycie (emerytce) lub renciście (rencistce), to możesz stać się jego właścicielem za jedyne 5 procent ustalonej przez rzeczoznawcę ceny sprzedaży.

Ustawa nic nie mówi, czy całą kwotę trzeba wpłacić jednorazowo, czy możliwe są spłaty w ratach. Wobec tego możliwość rozłożenia należności na raty należy negocjować ze sprzedającym czyli zakładem pracy.

PRZYKŁADY

1) Pan Jan pracował w obecnym zakładzie pracy 15 lat. Po pięciu latach pracy dostał możliwość sprowadzenia się do mieszkania zakładowego. Skorzystał z tej możliwości i 10 lat temu podpisał z zakładem pracy umowę najmu na czas nieoznaczony. Teraz rozważa wykupienie na własność mieszkania, które wynajmuje. Złożył więc wniosek do działu administracyjnego swojego zakładu pracy. Firma powołała rzeczoznawcę majątkowego, który orzekł, że zajmowane przez pana Jana mieszkanie ma wartość 250 tys. zł. Taką cenę sprzedaży mieszkania wyznaczył więc zakład pracy, będący właścicielem nieruchomości. Jeżeli pan Jan zdecyduje się na wykupienie zajmowanego lokalu, otrzyma bonifikatę. Zgodnie z ustawą należy mu się 6 proc. bonifikaty za każdy rok pracy w zakładzie sprzedającym mieszkanie, a więc za 15 lat – 90 proc. bonifikaty. Do tego należy dodać po 3 proc. bonifikaty za każdy rok wynajmu mieszkania, a więc łącznie za wynajem – 30 proc. bonifikaty od ceny sprzedaży. Łączna bonifikata nie może jednak przekraczać 95 proc. ceny sprzedaży. Janowi przysługuje ta maksymalna. Za wykupienie mieszkania na własność będzie więc musiał zapłacić 5 proc. ceny sprzedaży, a więc 12,5 tys. zł.

2) Pani Barbara jest wdową po emerytowanym pracowniku przedsiębiorstwa, które teraz zamierza sprzedać posiadane mieszkania zakładowe. Ponieważ od wielu lat mieszkała w lokalu zakładowym, najpierw z mężem, a od jego śmierci sama, jest osobą uprawnioną do pierwokupu zajmowanego mieszkania na preferencyjnych warunkach. Zakład pracy powiadomił ją, że może kupić to mieszkanie za 8 tys. zł, czyli za 5 proc. wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego na 160 tys. zł. Ponieważ pani Barbary nie stać na jednorazową wpłatę tak wysokiej kwoty, zakład pracy zgodził się na spłacenie jej w ośmiu nieoprocentowanych ratach kwartalnych, po 1000 zł każda.

Jeżeli rozważasz wykupienie na własność mieszkania wynajmowanego od zakładu pracy, złóż w tym zakładzie wniosek wraz z niezbędnymi załącznikami. Te załączniki to:

• kopia umowy najmu lub decyzji o przydziale mieszkania,
• zaświadczenie o zameldowaniu,
• kserokopia dowodu osobistego,
• odpis skrócony aktu zgonu najemcy, jeżeli zmarły najemca był ci osobą bliską i z tej racji jesteś uprawniony do pierwokupu,
• odpis skrócony aktu małżeństwa, jeżeli jesteś wdową lub wdowcem po najemcy
• ewentualnie inne dokumenty, np. kopia decyzji o ustaleniu prawa do emerytury, jeżeli ubiegasz się o maksymalną bonifikatę przysługującą m.in. emerytom.

Wzór wniosku

Jan Nowacki, 27 czerwca 2007 roku
Do Państwowych Zakładów Lotniczych
w Ciciborze
Uprzejmie proszę o sprzedanie mi mieszkania zakładowego w Ciciborze przy ul. Akacjowej 13 m. 7, które wynajmuję od 25 lat na podstawie decyzji o przydziale. Oświadczam, że jestem emerytowanym pracownikiem PZL w Ciciborze. Proszę o umożliwienie mi spłacenia należnej kwoty w nieoprocentowanych ratach.
Jan Nowacki

Gdzie jest inaczej

Chociaż wymienione zasady wykupu mieszkań zakładowych są najpowszechniejsze, to jednak niektóre przedsiębiorstwa i instytucje mają swoje wewnętrzne przepisy, nie zawsze zgodne z zawartymi w ustawie „o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych (…)”. Dotyczy to spółek powstałych po przekształceniu PKP, wojska, Lasów Państwowych i PGR-ów.

Koleje

Mieszkanie z dawnych zasobów PKP mogą wykupić:

• pracownicy lub byli pracownicy spółek utworzonych z zakładów lub jednostek organizacyjnych wydzielonych z PKP od 1 lipca 1991 r.
• pracownicy bądź byli pracownicy przedsiębiorstw państwowych albo jednostek organizacyjnych, które „wykonywały lub nadal wykonują zadania na rzecz zbywcy lub jego poprzednika prawnego" (zbywca to firma sprzedająca mieszkanie kolejowe)
• osoby bliskie zmarłemu pracownikowi lub byłemu pracownikowi kolei, stale zamieszkali z nim w mieszkaniu zakładowym w chwili jego śmierci.
Na podjęcie decyzji o wykupie mieszkania kolejowego dostaniesz 6 miesięcy. Odpowiedzi musisz udzielić na piśmie.

Jeżeli masz gotówkę i zdecydujesz się na jednorazową wpłatę całej należności, kolej udzieli ci dodatkowej bonifikaty w wysokości 25 proc. od ceny do zapłaty. Np. jeżeli jesteś rencistą i przysługuje ci 95 proc. bonifikaty przy zakupie mieszkania wartego 200 tys. zł, wtedy kwota do zapłaty (10 tys. zł) zostanie zmniejszona o 25 proc., więc wykupując mieszkanie od kolei będziesz musiał wpłacić jednorazowo 7,5 tys. zł.

Mieszkanie kolejowe można też wykupić na raty. Może to być 10 rocznych rat. Wtedy jednak nie tylko nie dostaje się 25-procentowej bonifikaty, ale jeszcze trzeba płacić odsetki, bo raty są oprocentowane.

Wojsko

Żołnierze i inne osoby uprawnione mogą wykupić na własność mieszkanie od Wojskowej Agencji Mieszkaniowej. Zasady udzielania bonifikaty są podobne, jak dla pracowników przedsiębiorstw państwowych. Istnieje możliwość wykupienia mieszkania na oprocentowane raty. Należność może być spłacana w ciągu 5 lat.

Uwaga

• Wojsko nie sprzeda ci mieszkania w budynku oddanym do użytku po 30 czerwca 2004 r. (potrzebna zgoda ministra obrony narodowej), ani kwatery funkcyjnej lub zastępczej.
• Za grunt przynależny do mieszkania będziesz musiał zapłacić 100 proc. wartości; może być to więcej niż za samo mieszkanie.
• Sprzedając ci mieszkanie WAM zażąda zwrotu kosztów remontów i modernizacji poniesionych w ciągu ostatnich trzech lat.

Lasy Państwowe

Zasady wykupu mieszkań od Lasów Państwowych reguluje ustawa o lasach. Do sprzedaży mogą być przeznaczone tylko te mieszkania, które nie są przydatne do produkcji leśnej.
Prawo do wykupu mieszkania mają:

• pracownicy i byli pracownicy jednostek organizacyjnych Lasów Państwowych zatrudnieni tam przez co najmniej trzy lata (z wyjątkiem zwolnionych dyscyplinarnie): dostają oni 6 proc. bonifikaty za każdy rok pracy i 3 proc. za każdy rok najmu lokalu, łącznie nie więcej niż 95 proc.;
• emeryci lub renciści, którzy byli pracownikami jednostek organizacyjnych Lasów Państwowych, wdowy i wdowcy po nich (bonifikata wynosi wtedy 95 proc.);
• osoby bliskie najemcy, który był pracownikiem, jeśli mieszkały razem z nim do jego śmierci;
• osoby, które nie były pracownikami Lasów Państwowych, ale zajmują przez co najmniej trzy lata należące do tego przedsiębiorstwa mieszkanie na podstawie umowy na czas nieoznaczony (bonifikata wynosi 3 proc. za każdy rok najmu, ale łącznie nie więcej niż 45 proc. rynkowej ceny mieszkania.

Spłata należności może być rozłożona na oprocentowane raty miesięczne, na okres co najwyżej 5 lat.

PGR-y

Ogromna większość mieszkań należących kiedyś do PGR-ów została już sprzedana. Pozostałe można wykupić od Agencji Nieruchomości Rolnych na zasadach takich, jakie obowiązują przy wykupie mieszkań należących do przedsiębiorstw państwowych. Różnica polega na tym, że decyzję o wykupieniu wynajmowanego popegeerowskiego mieszkania, albo o rezygnację z takiej możliwości musisz podjąć w ciągu dwóch miesięcy, a nie trzech, jak w przypadku mieszkań należących do innych przedsiębiorstw.

Na wykupienie mieszkania zakładowego, ale też mieszkania komunalnego lub spółdzielczego, mimo wysokich bonifikat, nie każdego stać. Niektórzy mogą jednak skorzystać z premii gwarancyjnej należnej po zlikwidowaniu posiadanej książeczki mieszkaniowej.

Do premii takiej uprawnieni są tylko posiadacze książeczek mieszkaniowych założonych przed 24 października 1990 r. Posiadacze książeczek z tego dnia lub późniejszych nie mają prawa do premii. Mogą kontynuować oszczędzanie na książeczce z oprocentowaniem wkładu, scedować książeczkę na bliską osobę lub po prostu ją zlikwidować, wypłacając zgromadzone na niej pieniądze.

Obliczenie wysokości premii gwarancyjnej jest skomplikowane. Zależy ona od tego, jak długo oszczędzałeś na książeczce mieszkaniowej, jak częste i jak wysokie były wpłaty, a także w jakim okresie były dokonywane. Liczy się bowiem to, ile metrów kwadratowych powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego (czy raczej jaką część metra kwadratowego) mógłbyś kupić za wpłaty dokonywane w poszczególnych okresach.

Przed obliczeniem wysokości należnej ci premii gwarancyjnej bank porówna kwoty twoich wpłat z ceną metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego w danym okresie. Ceny te za poszczególne lata, a później kwartały, były publikowane początkowo w Monitorze Polskim, a później w Dzienniku Urzędowym Głównego Urzędu Statystycznego.

Oczywiście gromadzone na książeczce mieszkaniowej oszczędności są oprocentowane:

• oprocentowanie książeczek wystawionych przed 1 stycznia 1983 r. wynosi od 1983 r. 5 proc. w stosunku rocznym
• oprocentowanie książeczek wystawionych po roku 1982, a przed 24 października 1990 r. wynosi 8 proc. w stosunku rocznym
• oprocentowanie książeczek wystawionych po 23 października 1990 r. wynosi 12,3 proc. w stosunku rocznym.

O wyliczenie wysokości premii gwarancyjnej, jaka przysługiwałaby ci, gdybyś np. kupił mieszkanie i likwidował książeczkę mieszkaniową, możesz zwrócić się do banku, który wydawał i teraz likwiduje te książeczki, a więc PKO BP. Wyliczenie wysokości premii po raz pierwszy jest bezpłatne. Za każde kolejne trzeba zapłacić 25 zł. Na wynik czeka się kilka dni.

Wysokość premii gwarancyjnej to zwykle kilka tysięcy, czasem kilkanaście, a w wyjątkowych przypadkach (wysokie, częste wpłaty i długi okres oszczędzania) nawet kilkadziesiąt tysięcy zł.
Na przykład 30-latkowi, któremu rodzice zaraz po urodzeniu założyli książeczkę mieszkaniową i na której zgromadzili ok. 2 tys. zł, premia gwarancyjna będzie wypłacona (jeśli ma do niej prawo) w kwocie ok. 7 tys. zł.

UWAGA! Wysokość premii gwarancyjnej jest ograniczona. Jeżeli nabędziesz mieszkanie, premia nie może przekroczyć kosztów budowy mieszkania o powierzchni użytkowej 55 m kw. Jeśli nabędziesz dom, premia nie może przekroczyć kosztów budowy domu o powierzchni użytkowej 70 m kw.

Jeśli książeczkę ma ktoś z rodziny

Jeżeli nie masz książeczki mieszkaniowej, a ma ją ktoś z twoich bliskich, też możesz skorzystać z premii gwarancyjnej. Warunek – osoba ci bliska musi dokonać cesji książeczki na ciebie. Cesja jest możliwa tylko między najbliższymi członkami rodziny. Można jej dokonać między:

- małżonkami
- rodzicami i dziećmi
- dziadkami i wnukami
- rodzeństwem
- macochą (ojczymem) i pasierbem.

Może jednak podarować ci książeczkę ktoś z dalszej rodziny. Powiedzmy, że książeczkę gotowa jest scedować na ciebie bratowa twojej mamy. Jak to zrobić? Właścicielka książeczki dokona cesji na męża, on na swoją siostrę czyli twoją mamę, a mama na ciebie. Załatwicie to w PKO BP. Każda cesja kosztuje 70 zł.

Zapamiętaj

• Do preferencyjnego zakupu mieszkania zakładowego uprawniony jest najemca tego mieszkania będący pracownikiem lub byłym pracownikiem firmy posiadającej to mieszkanie, a w razie jego śmierci, osoba mu bliska, która mieszkała z nim do chwili jego śmierci.
• Bonifikata przy wykupie mieszkania zakładowego wynosi 6 proc. za każdy rok pracy w firmie sprzedającej i 3 proc. za każdy rok wynajmowania mieszkania, ale łącznie nie więcej niż 95 proc.
• Uprawnieni renciści i emeryci, a także wdowy i wdowcy po nich płacą 5 proc. wartości mieszkania.

Krok 1

W odpowiedniej komórce zakładu pracy składasz wniosek (wraz z załącznikami) o wykupienie wynajmowanego mieszkania.

Krok 2

Zakład pracy sprawdza czy nie ma przeciwwskazań, by sprzedać ci mieszkanie, np. czy ma ono uregulowany status prawny i czy nie masz zaległości czynszowych.

Krok 3

Odwiedza cię rzeczoznawca majątkowy i szacuje wartość rynkową mieszkania.

Krok 4

Zakład pracy informuje cię o wartości mieszkania, wysokości przysługującej ci bonifikaty i o możliwych warunkach wykupu za gotówkę i ew. na raty.

Krok 5

Uzgadniasz warunki transakcji ze sprzedającym.

Krok 6

Wpłacasz wymaganą należność i podpisujesz akt notarialny.