Kupujemy mieszkanie - Dopilnuj swego, zanim zostaniesz właścicielem

Budynku jeszcze nie ma, ale już wiesz, że Twoje dwa pokoje z kuchnią będą w czteropiętrowcu oddalonym kilka kilometrów od centrum miasta. Tak sobie wymarzyłeś i tak uzgodniłeś z deweloperem, od którego kupujesz mieszkanie. Podpowiadamy, co zrobić, by uzgodnienia, w tym finansowe, dotyczyły obu stron i były aktualne do końca

Sprawdziłeś oferty w internecie, obejrzałeś mieszkania znajomych i wybrałeś dewelopera, od którego kupisz M-ileś dla siebie. Budowa domu wprawdzie jeszcze się nie zaczęła, nie ma nawet pozwolenia na budowę, jednak to nie powód, by z transakcji rezygnować.
Ale ostrożnie. Firma, do której się zwrócisz, będzie Cię kusić wszelkimi możliwymi sposobami. Oczywiście we własnym interesie. Dlatego musisz być czujny i sam zadbać o to, by umowa, którą podpiszecie (o budowę mieszkania i przeniesienia jego własności) chroniła także Twoje prawa.
Nie bój się negocjować proponowanych przez inwestora warunków. Jest to wprawdzie niełatwe, ale możliwe. A jeżeli kontrahent jest nieugięty? Musisz zdecydować: albo godzisz się na jego warunki, albo z takiego partnera rezygnujesz.

Na razie klepisko
Tam, gdzie inwestycja się nie rozpoczęła, deweloper nierzadko proponuje zawarcie tzw. umowy rezerwacyjnej. Przepisy nie precyzują, co to pojęcie oznacza. Dokładnie więc przeanalizuj, co już na wstępie proponuje Ci wybrana firma. Zwróć też uwagę na treść załączników. Nie akceptuj ich pochopnie, bo może się okazać, że potem – w umowie sprzedaży – nie będziesz mógł już niczego zmienić. A podpiszecie przecież dopiero, gdy inwestor uzyska pozwolenie na budowę.

Na tym etapie możliwości będzie kilka:
* przedwstępna – w zwykłej formie pisemnej;
* przedwstępna notarialna;
* tzw. deweloperska (regulowana ustawą o własności lokali) – zawsze w formie aktu notarialnego.

Jedna z trzech
Obie strony muszą uzgodnić, który wariant wybierają. W każdym zobowiązują się do zawarcia w przyszłości uzgodnionej umowy sprzedaży. Innymi słowy: deweloper deklaruje wybudowanie domu, ustanowienie odrębnej własności lokali i przeniesienie prawa własności na nabywcę. Ten zaś – że mieszkanie wykupi na uzgodnionych zasadach. Najistotniejsze z nich muszą znaleźć się w zawieranej umowie.
* Przedwstępna zwykła (pisemna). Precyzuje m. in.: położenie, rodzaj i powierzchnię lokalu (w tym z czego się on składa), cenę i jej ewentualne zmiany (np. ze względu na inflację), sposób płatności, dokładną datę zawarcia umowy ostatecznej (przeniesienia własności i podpisania aktu notarialnego), sposób zarządzania wspólną nieruchomością.
* Przedwstępna notarialna. Jak zwykła, ale zawierana przed notariuszem, dzięki czemu daje partnerom większe uprawnienia i bezpieczeństwo. W księdze wieczystej ujawniona zostanie na życzenie stron.
* Deweloperska. Od przedwstępnej różni się tym, że nasz kontrahent musi być właścicielem lub wieczystym użytkownikiem gruntu, na którym stanie nowy dom, mieć pozwolenie na budowę, a roszczenie obowiązkowo wpisywane jest do księgi wieczystej.

Paragrafy u notariusza
Dokument sporządzony notarialnie mocniej wiąże strony. Lepiej będzie Cię chronić w razie ewentualnych nieporozumień z deweloperem. Ułatwi dochodzenie Twoich racji w sądzie, np. gdy firma zwleka z podpisaniem umowy ostatecznej (czyli aktu notarialnego przenoszącego prawo własności na Ciebie).
Musisz jednak pamiętać, że wizyta u notariusza kosztuje. Wysokość taksy notarialnej uzależniona jest od wartości kupowanego mieszkania.

Przykładowo:
* gdy lokal kosztuje 150 tys. zł, maksymalna opłata u notariusza (taksa, wniosek wieczystoksięgowy, VAT) wynosi 2025,20 zł;
* przy lokalu za 250 tys. zł – 2635,20 zł.
Kwota maksymalna może być obniżona, zdecyduje o tym kancelaria notarialna. Dlatego – zanim powierzysz notariuszowi swoją sprawę – dowiedz się, ile zażąda. •

Akt ostatniej szansy
Podpisując akt notarialny pamiętaj, aby w jego treści:
* nie zrzekać się wszelkich roszczeń finansowych wobec dewelopera. W przeciwnym razie trudno Ci będzie dochodzić poprawek czy odszkodowania za opóźnienie w stosunku do uzgodnionego w umowie terminu odbioru mieszkania i przeniesienia własności;
* zobowiązać firmę do usunięcia (w ustalonym czasie) ewentualnych usterek ujawnionych po podpisaniu aktu. Inaczej nie masz co liczyć, że deweloper zlikwiduje je z dobrego serca;

* ustalić precyzyjnie zasady (w tym termin) zarządu sprawowanego przez dewelopera. Bez tego może się zdarzyć, że wspólnota mieszkaniowa przez długie lata nie będzie miała wpływu na wybór zarządcy wspólnej nieruchomości.

Warto wiedzieć
Potrzebujesz znać więcej szczegółów związanych z umową notarialną? Bezpłatnych informacji udzieli Ci notariusz. Wykaz – w internecie na stronie www.krn.org.pl/notariat.