Mieszkania na przyszłą dekadę

W spółdzielniach, które mają budynki na gruntach o nieuregulowanej sytuacji prawnej zanim dojdzie do sprzedaży mieszkań mogą upłynąć dziesięciolecia. Także mieszkańcy domów, których sytuacja prawna jest jasna muszą się liczyć z kilkuletnim oczekiwaniem.

Ustawa o spóldzielniach mieszkaniowych wchodzi w życie 24 kwietnia. Wtedy lokatorzy mogą zacząć składać wnioski o wykupienie swoich mieszkań, a posiadacze własnościowych o przekształcenie ich w własność. Jednak od wniosku do sfinalizowania transakcji mogą upłynąć długie lata.

Rok na dobry początek

Aby mieszkaniec mógł dopełnić transakcji muszą zostać zinwentaryzowane grunty. Kolejny etap to wydzielenie budynków lub ich zespołów. Podział gruntów musi zatwierdzić właściwa instytucja na terenie gminy, następnym krokiem jest wpisanie podziałów do ksiąg wieczystych.

Później spółdzielnia oblicza udziały w nieruchomości poszczególnych członków, wycenia ją i może sprzedać Już sama inwentaryzacja to poważne przedsięwzięcie. – Podział gruntów to nie działanie mechaniczne – mówi Krzysztof Winiarz prezes Poznańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej– Trzeba pamiętać, że każda wydzielona nieruchomość musi miec dostęp do drogi publicznej, trzeba więc go sensownie przygotować.

Ustawa mówi, że koszty inwentaryzacji i podziałów pokryje budżet państwa, pod warunkiem, że spółdzielnia wystąpi z wnioskiem o zatwierdzenie podziału do właściwego urzędu w ciągu 12 miesięcy od daty wejścia w życie ustawy. – Zdążymy to zrobić – zapewnia Jerzy Stempień - prezes Kaliskiej Spółdzielni Mieszkaniowej – Ale gmina musi jeszcze te wnioski zatwierdzić, a to trwa przynajmniej kilka miesięcy

Dwa lata w urzędach

Urzędnicy poznańskiego Geopozu jeszcze nie wiedzą jakie procedury będą stosowali w odniesieniu do podziałów gruntów przeprowadzanych przez spółdzielnie w związku z nową ustawą o spółdzielniach Prezesi poznańskich spółdzielni mieszkaniowych uważają, że pół roku oczekiwania na zatwierdzenie wniosku to wariant bardzo optymistyczny.

Dopiero po tym fakcie spółdzielnia może złożyć wniosek o wpisy do księgi wieczystej. Od złożenia wniosku do dokonania wpisu upływa w Poznaniu około roku. Trudno przewidzieć na ile ten okres wydłuży się, gdy wzrośnie liczba wniosków Wpis do księgi wieczystej pozwala uruchomić procedurę związaną ze sprzedażą mieszkania.

W ocenie Krzysztofa Winiarza, prezesa Poznańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej zanim faktycznie dojdzie do wykupu mieszkań upłynie dużo czasu. – Myślę, że finalizacja pierwszych takich spraw, to kwestia minimum 2-3 lat – mówi – O ile oczywiście jest jasna sytuacja, jeśli chodzi o grunty. W przeciwnym wypadku o wykupie mieszkań nie ma mowy.

Grunt to grunt

Nie we wszystkich spółdzielniach sprawy gruntowe są do końca uregulowane. W Poznaniu ma tego typu problem np. Spółdzielnia Osiedle Młodych czy Spółdzielnia Mieszkaniowa im. H. Cegielskiego. Próby ich uporządkowania trwają od blisko 10 lat i nic nie zapowiada ich rychłego końca. W Kaliskiej Spółdzielni Mieszkaniowej część gruntów czeka jeszcze na skomunalizowanie, w stosunku do kolejnych trwają urzędowe uzgodnienia.

W spółdzielni w Kaliszu o wykup mieszkań może wystąpić około 3 tys. członków. W Leszczyńskiej Spółdzielni Mieszkaniowej liczącej 5653 lokale z prawa odkupienia ich może skorzystać niespełna 900 osób, pozostali to posiadacze mieszkań własnościowych. Zresztą w tej spółdzielni budynki stoją na gruntach o uregulowanej sytuacji.

Pieniądze, ale skąd?

Wiele wątpliwości budzi kwestia środków budżetowych, przeznaczonych na uregulowanie kwestii gruntowych w spółdzielniach. – Nie zapisano takiej pozycji w budżecie, nie wiadomo też kto miałby nimi dysponować – mówi Ryszard Jajszczyk, dyrektor biura Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP. Prezes Witkowski uważa, że to spory problem – Geodezyjny podział gruntów i ich inwentaryzacja to koszt rzędu 2-3 procent wartości nieruchomości.

Właściwie spółdzielnia musiała by te pieniądze wyłożyć. Nie każdą będzie na to stać, a na razie nie wiadomo kto miałby je zwrócić. – mówi

Zarówno urzędnicy Geopozu, jak i prezesi spółdzielni podkreślają, że nie ma przepisów wykonawczych do ustawy, a w samym akcie nie ma zapisów mówiących o tym kto miałby je wydawać. Marek Zieliński jeden z wspóltwórców tego aktu nie ma co do tego wątpliwości. – Ta ustawa jest tak skonstruowana, że przepisy wykonawcze nie są potrzebne. Także jasna jest sprawa dysponenta środków Skarbu Państwa.

W terenie reprezentuje go urząd wojewody. – mówi
Tym niemniej środków na podziały geodezyjne w budżecie nie ma, a spółdzielcom na wykup mieszkań lub przekształcenie własnościowych w własność przyjdzie jeszcze poczekać.
– Po załatwieniu spraw formalnych wykup czy przekształcenie mieszkania to parę dni – mówi Waldemar Witkowski – Jednak, zwłaszcza w przypadku spornych gruntów sprawy mogą się ciągnąć i dziesięciolecia.

Waldemar Witkowski
prezes Spółdzielni Mieszkaniowej im. H. Cegielskiego w Poznaniu

Sprawy gruntów, na których stoi Osiedle Hetmańskie próbujemy uregulować od ośmiu lat. Ostatnio znalazł się spadkobierca części tej ziemi i na razie nie ma widoków na rychłe zakończenie sprawy.. Zanim to nie nastąpi przy naszej najlepszej woli o przekształceniach czy wykupie mieszkań nie ma mowy

Krzysztof Winiarz
prezes Poznańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej

Rok na dokonanie inwentaryzacji i podziału gruntów to niewiele, zwłaszcza w dużych spółdzielniach. Pewnie w Polsce znajdą się takie, które zdecydują się przedstawić plany fikcyjne, które gminy odrzucą, choćby po to, by nie stracić budżetowego dofinansowania, ale my w Wielkopolsce jak już coś robimy, to staramy się porządnie, a to musi trwać.