Mieszkania spółdzielcze. Jedni płacili, inni dostaną za pół darmo

Czytelnicy - mieszkańcy Trójmiasta - już zasypują nas pytaniami dotyczącymi nowych przepisów mieszkaniowych: Co z wykupem gruntów na Morenie? Dlaczego spółdzielnia Żabianka tak zawzięcie protestuje przeciwko ustawie?

- Jeżeli nowa ustawa wejdzie w życie, przestanę płacić czynsz! - zapowiada Marcin Białecki, który na początku roku wykupił kawalerkę w Gdańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. - Sporo za nią zapłaciłem, a inni będą mogli taką mieć za naprawdę niewielką kwotę.
Na czym polega problem? Mieszkanie spółdzielcze - być może już wkrótce - będzie można wykupić na własność za symboliczną złotówkę.
Kto będzie mógł skorzystać z dobrodziejstwa ustawy i na jakich warunkach, a kto nie? Tym sprawom poświęcimy cykl publikacji. Codziennie w "Dzienniku Bałtyckim" znajdziesz odpowiedzi na najważniejsze pytania.
Jeden z prezesów spółdzielni mieszkaniowej anonimowo radzi: trzeba napisać wniosek już teraz, zanim ustawi się pod drzwiami spółdzielni kolejka. Nic się na tym nie straci! Jeżeli ustawa wejdzie w życie - będzie zaklepane miejsce w kolejce, jeżeli nie - po prostu wnioskodawca zrezygnuje.
Pokrzywdzeni czują się ci, którzy swoje mieszkania już wykupili. Jedni i drudzy szykują się do walki o ustawę. Aleksandra Chomicka
Czeka nas rewolucja w spółdzielniach. Mieszkania prawie za darmo dla 900 tysięcy lokatorów w całym kraju! Odszkodowania - dla ponad 2 milionów spółdzielców, którzy wykupili mieszkania na starych zasadach. To nowości z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która być może w lipcu wejdzie w życie.
Posłowie i senatorowie startowali - nie tylko w ostatnich tygodniach, ale w ciągu całego roku - w wyścigu do tytułu dobroczyńcy spółdzielców. Efekt nie musi się spodobać - skłóci nie tylko tych, którzy już wykupili z tymi, którzy teraz dostali taką szansę. W ramach tej ostatniej grupy również może dojść do dramatycznych podziałów: jedni będą mogli wykupić swoje lokum za symboliczne kwoty, inni - wcale.
Uchwalona 10 maja br. przez Sejm ustawa o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych doczekała się ponad 100 poprawek Senatu. 13 i 14 bm. zajmie się nimi Sejm. PiS i LPR są tak zaangażowane w sprawę, że z dużym prawdopodobieństwem można przypuszczać, że ustawa - w takim lub innym kształcie - zostanie uchwalona, bo przeciw niej jest tylko SLD. Wtedy potrzebny jest już tylko podpis prezydenta i machina ruszy.
Historia się kłania
Żeby to wyjaśnić - trzeba na chwilę sięgnąć do historii. Wprawdzie Sejm rozpatrywał w końcowej fazie formułowania ustawy dwa projekty dotyczące uwłaszczenia lokatorów mieszkań spółdzielczych (autorstwa PiS i LPR ), ale w sumie takich projektów było aż pięć. W efekcie ustawa składa się z różnych, czasami - jak twierdzą analitycy - niespójnych fragmentów. Na wszystkich pomysłach zaważyła poprzednia próba prawie darmowego uwłaszczenia spółdzielców. W 2001 r. Trybunał Konstytucyjny zakwestionował uchwalony przez AWS i UW przepis zakładający wykup mieszkań za 3 proc. ich wartości rynkowej. Powodem była nie kwota, za jaką lokatorzy mogli stać się właścicielami, a m.in. nierówność spółdzielców wobec prawa. Nie wszyscy mogliby swoje mieszkania wykupić, bo nieuporządkowana była kwestia własności gruntów, na której spółdzielcze domu stały. Spółdzielnie 6 lat temu zostały zobowiązane do uporządkowania tej kwestii. Poradziły sobie z tym różnie.
Spółdzielcze lokatorskie i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można było bowiem przekształcać w odrębną własność od sześciu lat. Często spółdzielcy nie mogli skorzystać z tych uprawnień, bo większość zarządów spółdzielni mieszkaniowych nie podjęła uchwał, określających przedmiot odrębnej własności lokali, a więc nie określiła powierzchni lokali i przypadających na nie udziałów we wspólnej nieruchomości. Zarządy spółdzielni miały obowiązek określenia przedmiotu odrębnej własności wszystkich lokali w momencie wpłynięcia pierwszego wniosku o przekształcenie. Miały na to 24 miesiące. Ale rzadko przestrzegano tych terminów. Powód był oczywisty - za przekroczenie dwuletniego terminu, a nawet za niepodjęcie takiej uchwały, nie groziły żadne sankcje.
Spółdzielnie, jako powód uniemożliwiający wyodrębnienie lokali, wskazywały właśnie na nieuregulowany stan prawny gruntów, na których wybudowane są spółdzielcze bloki.
- Ten problem może i dzisiaj uniemożliwić części spółdzielcom skorzystanie z szansy stania się właścicielami mieszkań - mówi Adolf Zackiewicz, prezes najstarszej, największej spółdzielni mieszkaniowej na Pomorzu. - PSM Przymorze w Gdańsku. - My przeprowadziliśmy nie tylko proces wykupu gruntów, ale również wyodrębnienia poszczególnych nieruchomości. Wiązało się to z przeprowadzeniem podziałów geodezyjnych. Naszą spółdzielnię kosztowało to prawie półtora miliona złotych - dodaje.
Przymorze to prawie 15 tys. mieszkań, z tego 3,5 tysiąca ciągle jeszcze ma status lokatorski. To proporcje charakterystyczne dla większości „starych“ spółdzielni. Od kilku lat działa tu silny ruch na rzecz uwłaszczenia. Wojująca grupa spółdzielców twierdziła, że obowiązujące przepisy są dla nich krzywdzące. Podobnie twierdzi Łukasz Zbonikowski, poseł PiS.
- Obecna nowelizacja wprowadza zmiany spowodowane wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 20 kwietnia 2005 r., w którym znalazło się stwierdzenie, że spółdzielnie w sposób nieuzasadniony żądały przy przekształcaniu we własność wpłacania różnicy między wkładem budowlanym, a obowiązującą ceną rynkową.
Tego zdania są nie tylko politycy, ale również często sądy powszechne. Spółdzielcy toczyli bowiem indywidualne boje sądowe ze spółdzielniami. W marcu tego roku Alicja Kudyba z Jelcza-Laskowic po trzyletniej batalii wygrała sprawę ze spółdzielnią, która za wykup mieszkania spółdzielczego, w którym pani Alicja mieszkała od ponad 20 lat - zażądała 20 tys. złotych. Sąd uznał, że to wygórowana kwota. Kredyty na budowę mieszkań i lokali lokatorskich są już spłacone i umorzone przez państwo, więc członków spółdzielni należy zwolnić z obowiązku płacenia - argumentował w wyroku.
Wprawdzie w Polsce nie ma prawa precedensowego, jak w Stanach Zjednoczonych, ale coraz częściej przywołuje się wyroki w podobnych sprawach.
Kto jest przeciw?
Już wiadomo, że przeciw ustawie walczyć będzie część spółdzielczego "aktywu", a także niektóre spółdzielnie, jak gdańska Żabianka, nad którą zawisły nawet czarne flagi. 80 proc. mieszkań w tej spóldzielni zostało wykupionych, kwoty wykupu wahały się między 10 a 20 tys. zł. Do budżetu państwa wędrowały symboliczne złotówki, jako spłata zaciągniętych niegdyś przez spółdzielnię kredytów, rozliczanych w wartości nominalnej, podczas gdy lokator spłacał 50 proc. kwoty zwaloryzowanej. I o to właśnie toczy się bój.
- Te pieniądze zasilały fundusz remontowy spółdzielni - mówi prezes "Przymorza".
Tyle tylko, że na Przymorzu efekty wzbogacenia tego funduszu widać gołym okiem, a w innych spółdzielniach nie można dostrzec, gdzie się te kwoty podziały.
- Także tym razem Sejm w sposób niedopuszczalny zadysponował majątkiem spółdzielni mieszkaniowych - przekonuje dyrektor Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP Ryszard Jajszczyk, przywołując wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2001 roku. - Zwrócimy się do prezydenta, aby nie podpisywał ustawy albo żeby skierował ją do Trybunału Konstytucyjnego. Jeśli prezydent odmówi, poprosimy o to posłów - zapowiedział.
- Jeśli Senat nie poprawi ustawy, a prezydent podpisze ją w obecnym kształcie, najpewniej zdecydujemy się na skargę do Trybunału - deklarował Wiesław Szczepański z SLD.
Poseł Lidia Staroń z PO nie obawia się Trybunału. Sytuacja jest inna niż w 2001 roku. Nie ma mowy o rozdawnictwie, bo lokatorzy, których miałyby objąć nowe zasady przekształceń, już spłacili swoje zobowiązania wobec spółdzielni, wnosząc wkład mieszkaniowy i spłacając zaciągnięte na inwestycje kredyty w opłatach za mieszkanie. Teraz dopłacą oni tylko tyle, ile państwo umorzyło spółdzielniom. - Czyli lokatorzy spłacają pełny koszt budowy - podkreśla Staroń.
Jednak już senatorowie, którzy rozpatrywali projekt ustawy 3 czerwca br., mieli wątpliwości. Bo co z tymi, którzy wykupili mieszkania na gorszych warunkach i płacili za nie nawet po kilkadziesiąt tysięcy złotych? Senatorzy Adam Biela z Senatorskiego Klubu Narodowego, Tomasz Misiak (PO) i Stanisław Kogut (PiS) zaproponowali, by osoby, które już wykupiły mieszkanie, dostały rekompensatę. Jako formę odszkodowań dla tych, którzy wcześniej mieszkania spółdzielcze wykupili, postulują możliwość zaliczania wpłaconych wówczas kwot na poczet funduszu remontowego konkretnych nieruchomości. Jednak poprawkę o podobnej treści, autorstwa koła poselskiego Ruch Ludowo-Chrześcijański, Sejm w trakcie głosowania nad ustawą odrzucił, uzasadniając, że w takiej sytuacji ci, którzy wykupili mieszkania wcześniej, mieliby korzystać ze zwolnienia od wpłat na ten fundusz nawet przez kilka lub kilkanaście lat! Mogłoby się okazać, że w danym budynku jedynymi płacącymi za remonty byliby... uwłaszczeni lokatorzy. Jak zagłosują posłowie, gdy ustawa z poprawkami senatorów ponownie trafi do Izby?
W Sejmie przepadła także poprawka posłów Platformy, aby w budynkach stojących na gruncie o nieuregulowanym statusie prawnym (spółdzielnia nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym) lokatorzy mieli możliwość przekształcenia mieszkania lokatorskiego we własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu. W tej sytuacji nowela dopuszcza jedynie możliwość przekształcenia w pełną własność.
- Problem w tym, że kilkadziesiąt tysięcy rodzin lokatorskich może mieć zamkniętą drogę do własności nawet na kilka albo kilkanaście lat - ostrzega posłanka PO Lidia Staroń. Tyle czasu może potrwać prostowanie spraw dotyczących własności gruntu.
Kary za blokowanie
- Nie chciałbym zabierać głosu w sprawie, czy jestem za, czy przeciw. Będę realizował takie prawo, jakie Sejm uchwali - mówi prezes PSM Przymorze.
Zgodnie z nowelą, zarząd spółdzielni musi przenieść własność na lokatora w ciągu trzech miesięcy od dnia złożenia przez niego wniosku. Za celowe blokowanie wyodrębniania własności lokali w budynkach o uregulowanym stanie prawnym prezesom grozi grzywna lub ograniczenie wolności. ‹

Co trzeba jak najszybciej sprawdzić, gdy mamy mieszkanie lokatorskie i chcemy je wykupić?
To nie będą mieszkania za symboliczną złotówkę, ale też nie za tysiące złotych.
Ci którzy mają pewność, że mieszkają na spółdzielczej działce - będą musieli zapłacić nominalną wysokość kredytu, który niegdyś spółdzielnia zaciągnęła na ich mieszkanie. W przypadku wspomnianego mieszkania będzie to... 95 zł.
Do tego trzeba doliczyć - o czym rzadko się mówi - wartość działki, przypadającą na poszczególne lokale (w przypadku PSM Przymorze kwoty te dla przykładu mieszczą się w przedziale 100-400 zł).
Koszty opłaty notarialnej zostały w nowej ustawie obniżone do kwoty stanowiącej równowartość 1/4 najniższego wynagrodzenia.
Koszty sądowe to 1/3 najniższego wynagrodzenia.

CO NA TO KONSTYTUCJONALIŚCI
Nie można doprowadzić do tego, że narzucamy właścicielowi, że ma wyzbyć się swojego prawa własności za 5-10 proc. jego wartości. W takiej sytuacji należy dokładnie sprawdzić, jakie są ceny rynkowe mieszkań lokatorskich i własnościowych oraz jakie koszty w związku z takim przekształceniem ponosi spółdzielnia - mówi prof. Wiktor Osiatyński z Polskiej Akademii Nauk. Podobnego zdania jest prof. Piotr Winczorek z Uniwersytetu Warszawskiego. Jego zdaniem taka propozycja uwłaszczenia jest nadmierną ingerencją w prawo własności, która jest niedopuszczalna na gruncie obowiązujących przepisów konstytucji.

Nasz komentarz
ALEKSANDRA CHOMICKA
[email protected]
Spółdzielnie mieszkaniowe są spadkiem po PRL, ale to nie ona je wymyśliła. Idea na gruncie polskim narodziła się w przedwojennej Warszawie, w gronie (lewicującej wówczas, to prawda) młodej inteligencji. Kto nie wierzy, niech przeczyta „Ziele na kraterze“ Wańkowicza. I ukochany prezydencko-premierowy zielony Żoliborz - to była właśnie spółdzielcza enklawa. Tyle tytułem wtrętu, by wytrącić walczącym o rząd dusz argument odesłania do lamusa historii wszystkich sierot po komunie. Fakt, odradzająca się w latach 60. minionego wieku spółdzielczość mieszkaniowa, szybko została zepchnięta na manowce. W kolejce po własne klucze rządziły kryteria polityczne, gospodarcze, w końcu - społeczne, a nie spółdzielcze. Do dzisiaj, o czym mało kto pamięta, istnieje spółdzielcza "zamrażarka".
To właśnie w czasach, gdy kolejka ta zaczęła się gwałtownie wydłużać, wymyślono taki twór, jak mieszkanie własnościowe. Od lokatorskiego różniło się wysokością wpłacanego wkładu (20 nie 10 procent kosztów budowy mieszkania), tym, że można je było dziedziczyć i w końcu - rzecz niebagatelna - krótszą kolejką. Od 1989 roku trwa cichy bój o przekształcenie ograniczonego prawa do dysponowania lokalem, jakim jest spółdzielcze prawo własnościowe, w pełną własność. Posłowie PiS i LPR „poszli na całość“, by za jednym zamachem rozwalić spółdzielnie od środka. I - moim zdaniem - nie ma się co dopatrywać w tym pomyśle pierwiastka historycznego, a raczej sposobu na zyskanie poparcia co najmniej kilkuset tysięcy wyborców. Faktu, że dwa razy tyle będzie niezadowolonych, dopatrzył się dopiero Senat...