Mieszkanie - Zamień stary kredyt na nowy

Systematyczny spadek marż kredytowych, z jakim mamy do czynienia w ostatnich dwóch latach, powoduje, że opłacalna stała się zamiana niektórych kredytów mieszkaniowych zaciągniętych w czasie poprzedniego kryzysu. Biorąc nowy kredyt na spłatę starego można obniżyć ratę średnio o 120 zł - wynika z szacunków Home Broker.

Średnie marże dla nowych kredytów w złotych są dziś co prawda wyższe niż w dołku przypadającym na przełom 2007 i 2008 r., ale koszt kredytu wyraźnie spadł w stosunku do ostatniego kryzysu. Obliczenia oparte na danych NBP o parametrach spłacanych obecnie kredytów wskazują, że w najgorszej sytuacji są osoby, które zadłużyły się na początku 2009 roku. W tamtym okresie banki bardzo zaostrzyły warunki kredytowania. Dotyczyło to nie tylko marż, ale też wymaganego wkładu własnego czy minimalnego dochodu. W szczytowym momencie średni poziom marży przekroczył 2,5%.

Czytaj także: Euro ciągle drożeje. Tak może być jeszcze długo

Statystki NBP dotyczące oprocentowania nowo udzielonych kredytów kończą się na czerwcu br. i wskazują, że przeciętny poziom marż wynosił wówczas 1,7%. To średnia dla całego rynku. Według danych Home Broker dla konkretnych założeń (kredyt na 300 tys. zł, 30 lat spłaty, LTV 75%; kredytobiorca ma w tym samym banku rachunek ROR i kartę kredytową) przeciętna marża wynosiła w czerwcu 1,29%, w lipcu minimalnie spadła (1,2%), a w sierpniu wróciła do poziomu 1,29%. Przeciętne oprocentowanie nowych kredytów wynosi w tej chwili 5,95%.

Banki obniżyły marże
Uwzględniając te warunki sprawdziliśmy, jakie korzyści mogłaby przynieść zamiana (refinansowanie) kredytu, który zaciągnięto po 2008 roku na nowy. W pierwszym kroku oszacowaliśmy wysokość miesięcznej raty kredytu zaciągniętego w poszczególnych miesiącach w okresie od stycznia 2009 roku do czerwca 2010. Według danych Home Broker, od stycznia 2010 roku marże dla zadanego przykładu zeszły poniżej 2% i systematycznie kierują się w stronę 1% (na rynku są pojedyncze oferty nawet poniżej 1%).

Bardzo ważne są przyjęte przez nas założenia, bo z nich wynikają późniejsze wnioski:
• W każdym przypadku licząc ratę "starego" kredytu przyjęliśmy, że jest on oprocentowany na poziomie średnia marża (oszacowana na podstawie danych NBP) plus obecny WIBOR 3-miesięczny (4,7%)

• Dla uproszczenia przyjęliśmy, że w każdym przypadku kredytobiorca ma jeszcze do spłaty dokładnie 300 tys. zł i 360 rat

Przeciętna rata dla kredytów zaciągniętych w okresie od stycznia 2009 r. do czerwca 2010 r. wynosi dla przyjętych założeń 1920 zł. Maksymalny poziom w badanym okresie to 2102 zł (kredyt zaciągnięty w lutym 2009 r.), a najniższy to 1802 zł (maj 2009 r.).

Refinansowanie w trzech wariantach
W kolejnym kroku oszacowaliśmy ratę nowego kredytu, zaciągniętego na obecnie oferowanych warunkach. Tu również niezwykle istotne są przyjęte przez nas założenia. Założyliśmy, że kredyt refinansowany jest na warunkach oferowanych nowym kredytobiorcom. W rzeczywistości w niektórych bankach parametry dla refinansowania mogą być nieco lepsze. Opracowaliśmy trzy warianty refinansowania:

Kolejne założenia:
• Oprocentowanie 5,95%, marża 1,29%
• Do czasu dokonania wpisu hipoteki na rzecz nowego banku marża wyższa o 1 pkt proc. (ubezpieczenie pomostowe).

Przez kilka miesięcy rata może być wyższa
Ubezpieczenie pomostowe podnosi ratę o ok. 200 zł. Ten dodatkowy koszt kredytobiorca ponosi przez kilka miesięcy. W przypadku dużego miasta, w skrajnym przypadku można przyjąć, że przez pół roku. Analizując opłacalność refinansowania spłacanego kredytu należy jeszcze uwzględnić dodatkowy wydatek w kwocie 319 zł (wykreślenie "starej" hipoteki 100 zł, wpis nowej 200 zł, podatek 19 zł).

Uwzględniając te koszty można przyjąć, że korzyści z tytułu refinansowania kredytu, będą odczuwalne dopiero po czasie dokonania wpisu hipoteki i obniżeniu przez bank marży do docelowego poziomu. Z wyjątkiem kredytów zaciągniętych w I kwartale 2009 roku, refinansowanie "starego" długu spowodowałoby przejściowy wzrost raty do czasu dokonania wpisu hipoteki.

Średnia korzyść to 120 zł
Jednak po obniżeniu marży nowego kredytu do docelowego poziomu rata powinna wyraźnie się zmniejszyć. Dotyczy to każdego z analizowanych przez nas wariantów, również tego najdroższego (z ubezpieczeniem niskiego wkładu i prowizją od nowego kredytu). W skrajnym przypadku, dla kredytu zaciągniętego w lutym 2009 roku, różnica przekracza 300 zł.

Jest też jeden przypadek gdy jej prawie nie ma (maj 2009 roku, choć trudno jednoznacznie wytłumaczyć skąd wziął się taki spadek marż dla tego miesiąca w danych NBP). Przeciętna obniżka raty w wyniku refinansowania wynosi 120 zł. Należy jednak pamiętać, że obliczenia te mają charakter szacunkowy i są konsekwencją przyjętych założeń. Analiza konkretnego przypadku "starego" kredytu i konkretnej oferty refinansowania może doprowadzić do innych wniosków.