Umowa najmu – czy zawsze możemy ją wypowiedzieć? Na pytanie odpowiada radca prawny Jonasz Kita z Kancelarii Lex Projects

Zgodnie z obowiązującymi przepisami jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w przypadku ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.
Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące:

• gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
• gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
• gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód;
• gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.

Z kolei jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem wyłącznie w wypadkach określonych w umowie.

Szczególne regulacje dotyczą najmu lokalu. W tym przypadku jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Nie dotyczy to kwestii nadzwyczajnych, tj. jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jak również jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Praktyka pokazuje, iż największa problematyka związana z wypowiadaniem umów najmu (w szczególności lokali) dotyczy kwestii braku regulacji w treści umów uprawnienia do jej wypowiedzenia. W przypadku umów zawartych na czas nieoznaczony, w sytuacji braku terminów umownych, możemy zastosować terminy ustawowe. Jednakże w przypadku umów zawartych na czas oznaczony, w sytuacji braku regulacji w umowie kwestii wypowiedzenia – co do zasady strony nie posiadają możliwości wypowiedzenia takiej umowy, a więc umowa ta będzie trwała aż do upływu umówionego terminu. Wyjątkiem pozostaje kwestia wypowiedzenia z przyczyn szczególnych (m.in. z uwagi na wady lokalu zagrażające zdrowiu), jak również strony w dalszym ciągu mogą rozwiązać łączący ich stosunek prawny za porozumieniem stron.